Decreto Requisiti Minimi · D.M. 28 ottobre 2025
Il 3 giugno 2026 è già passato.
Il tuo edificio è in regola?
Dal 3 giugno 2026 gli edifici non residenziali con impianti termici oltre 290 kW devono avere un sistema di automazione e controllo di Classe B (BACS). L'obbligo vale anche per gli edifici esistenti, senza lavori in corso: chi non è a norma è già sanzionabile in ispezione.
Cosa cambia
Il problema in breve
Il D.M. 28 ottobre 2025 sostituisce il decreto del 2015 e vincola chiunque presenti un titolo abilitativo dal 3 giugno 2026. Quattro numeri che riguardano il tuo edificio.
Somma delle potenze nominali di riscaldamento, raffrescamento e ventilazione dell'edificio non residenziale.
Sistema BACS conforme a UNI EN ISO 52120-1: monitoraggio consumi, benchmarking, protocolli aperti (BACnet, Modbus, KNX) e controllo della qualità dell'aria.
Per gli edifici esistenti l'adeguamento è dovuto a prescindere dai lavori. Per nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti: entro 180 giorni dal titolo abilitativo.
In ispezione, più nullità dell'APE (fino a 18.000 € nelle compravendite), blocco dell'Agibilità nei cantieri ed esclusione da bandi e finanziamenti ESG.
Categorie obbligate · D.P.R. 412/93
Chi rientra nell'obbligo
Se gestisci uno di questi edifici e superi la soglia di potenza, l'obbligo BACS ti riguarda.
Hotel, resort, centri benessere, piscine coperte e centri sportivi.
Uffici, centri direzionali, banche, studi professionali in complessi commerciali.
Centri commerciali, supermercati, grandi negozi, ristoranti e sale ricevimenti.
Ospedali, cliniche, RSA, poliambulatori.
Cinema, teatri, musei, centri congressi.
Scuole, università, istituti di ricerca.
Industrie e logistica, solo per uffici, mense, spogliatoi e servizi.
E i condomini?
- Condominio puramente residenziale → l'obbligo BACS non si applica. Restano però gli obblighi su colonnine di ricarica e i requisiti minimi in caso di ristrutturazione o sostituzione del generatore.
- Condominio di uffici o edificio misto → può rientrare. Si sommano tutti gli impianti, centralizzati e autonomi privati, che servono le porzioni non residenziali. Il criterio non è "di chi è la macchina" ma "cosa climatizza".
Responsabilità: nelle parti comuni, il responsabile dell'impianto — spesso l'amministratore come terzo responsabile — è tra le figure esposte alle sanzioni.
Trasparenza
Le esenzioni
Non tutti gli edifici sopra soglia devono installare il BACS. Esistono tre casi di esenzione previsti dal decreto.
Payback > 6 anni
L'investimento ha un tempo di ritorno superiore a 6 anni, calcolato al netto degli incentivi disponibili.
Impossibilità tecnica
L'installazione è tecnicamente impossibile e la circostanza è documentata.
EPC o monitoraggio
È già attivo un contratto EPC o un sistema di monitoraggio continuo equivalente.
Non solo obbligo
Perché conviene adeguarsi
Il BACS di Classe B non è solo un adempimento: è un investimento che si ripaga e protegge il valore dell'immobile.
Risparmio 15–30%
Sui consumi di climatizzazione e illuminazione con i sistemi di Classe B. L'adempimento si ripaga da solo.
Incentivi
Il payback si calcola al netto di detrazioni e incentivi: adeguarsi costa meno di quanto sembra.
Valore dell'immobile
APE valido, Agibilità senza intoppi, accesso a bandi, fondi per l'efficientamento e credito ESG.
Vendite e locazioni protette
Un APE nullo espone a sanzioni fino a 18.000 €. Con il BACS a norma le transazioni sono al sicuro.
Auto-verifica · 2 minuti
Il tuo edificio rientra?
Rispondi a poche domande. Nessun dato viene inviato finché non sei tu a decidere di contattarci.
Che tipo di edificio gestisci?
L'attività è industriale o artigianale?
Lo chiediamo perché, in questi casi, per il calcolo della potenza contano solo i locali di servizio.
La somma delle potenze degli impianti termici supera i 290 kW?
Riscaldamento + raffrescamento + ventilazione che servono le porzioni non residenziali.
Hai già una di queste condizioni di esenzione?
Il tuo edificio rientra nell'obbligo BACS
In base alle risposte, l'edificio deve dotarsi di un sistema BACS di Classe B. Dal 3 giugno 2026 la non conformità è sanzionabile in ispezione (500–3.000 €) e invalida l'APE. La buona notizia: con risparmi tipici del 15–30% e gli incentivi disponibili, l'intervento spesso si ripaga in pochi anni.
La tua situazione richiede una verifica tecnica
Il calcolo delle potenze o la validità dell'esenzione vanno accertati da un progettista abilitato — la relazione firmata è comunque obbligatoria. Meglio chiarirlo prima di un'ispezione.
Non rientri nell'obbligo BACS
In base alle risposte, l'obbligo BACS non si applica. Attenzione però: il decreto prevede comunque requisiti in caso di ristrutturazioni, sostituzione del generatore o predisposizione delle colonnine di ricarica. Se vuoi una conferma scritta o prevedi lavori, contattaci.
Parliamone prima dell'ispezione
Hai un dubbio?
La verifica delle potenze e l'eventuale relazione di esenzione richiedono comunque un tecnico. Anticipare conviene: ti aiutiamo a capire dove ti trovi e cosa serve.
Aggiornato a giugno 2026 — Fabrizio Minisini